行政書士と登記⑰

行政書士と登記⑰ 贈与によって所有権が移転されたとき 贈与には ①生前贈与 ②死因贈与 があるが、いずれも登記記録には「贈与」と記載される。 贈与には贈与税の高い税率が課せられるので、税制上の特例がある場合に「贈与」を原因として所有権移転登記されること場合が多い。 １・贈与の税制上の特例には次のようなものがある。 ①相続時精算課税制度による贈与 贈与時にいったん贈与税を支払い、相続時の相続税と清算する制度である。この制度を利用すると2,500万円の非課税枠与えられる。 ②配偶者控除による贈与 　配偶者控除を利用した夫婦間での居住用不動産の贈与。婚姻期 　間が２０年以上夫婦であれば、１１０万の基礎控除のほか2,000 　万の配偶者控除がある。 ２・離婚にともなって財産を分けたとき 　　不動産を分与したときは、所有権移転登記を行う。 　　なお、財産の分与は当事者間の協議で決定するが、協議が成 　　立しない場合は、離婚後２年以内であれば家庭裁判所に決め 　　てもらうことができる。 ３・共有名義の不動産を単独名義の所有にしたとき 　不動産を共有しているものは、いつでも共有物の分割請求がで 　きる。分割方法には以下の２つの方法がある。５年を超えない 　期間は分割しない旨の契約をすることができる。 　①一つの土地を分割する 　　ABが1/2の持分で土地を共有する場合は、まず土地を２つの土 　　地に分筆する。一方の土地のBの持分を「共有物分割」を原因 　　としてAに移転し、もう一方の土地のAの持分を「共有物分割 　　を原因としてBに移転する。 　②２つの土地を分割する。 　　Aが単独所有したい土地についてのBの持ち分を、「共有物分 　　割」を原因としてAに所有権移転する。同様に、Bが単独所有 　　したい土地ついてのAの持分を「共有物分割」原因としてBに 　　所有権の移転をする。 ４・本来の所有者の名義に直したとき 　誤って所有権の移転登記をした場合が該当する。この場合は所 　有権更正登記を行う。更正の前後で同一性がなければならな 　い。土地に抵当権が設定されている場合、設定権者の承諾書 　が必要であるが、承諾書が得られない場合は、「真正な登記名 　義の回復」を原因として所有権移転登記を行う。 ５・土地の合筆や建物の合体をした場合 　　本来なら土地や建物の登記は表題部の登記であるが、「合併 　　による所有権登記」が登記される。 ６・不動産を交換したとき 　　⇒所有権の移転登記をする。 　　譲渡所得税が課税されるが、次のような場合は所得税が課税 　　されない。 　　①固定資産であること。 　　②同じ種類の資産であること。 　　③交換する土地は１年以上所有したものであって、交換のた 　　めに取得したものでないこと。 　　④交換により取得した不動産を、譲渡した不動産と同様の用 　　途に使用すること。 　　⑤交換する不動産の価格の差が２０％以内であること。 ７・時効によって不動産を取得したとき 　　⇒所有権移転登記（登記原因取得時効） 　　専有している財産が他人の所有であることを知らず、しか 　　も、知らないことについてやむを得ない事情があると判断さ 　　れる場合の取得時効は１０年、それ以外の場合は２０年。 ８・信託によって所有権が移転されたとき 　　⇒所有権移転登記（登記原因信託） 　　不動産信託とは、「委託者」が自分の不動産の所有権を「受 　　託者」移転して、その不動産を運用して得られる利益を「受 　　益者」に与えることをいう。受託者は不動産の所有者になっ 　　たわけではなく、信託目録に従って、不動産を管理、運用で 　　きるだけである。 ９・借金が払えなくて不動産を債権者に引き渡したとき 　　⇒所有権移転登記（登記原因代物弁済） 　　代物弁済とは、借金などの支払いが滞った場合、現金で支払 　　う代わりに不動産などを引き渡す契約をいう。 　　「停止条件付き代物弁済」（債務者が返済しない場合は、不 　　動産の所有権が債権者に移転するという契約）「代物弁済予 　　約」（債権者が予約完結権を行使するという契約）、いわゆ 　　る仮担保登記をすることで債権の保全をする。 １０・担保のために不動産を債権者名義にしたとき 　　⇒所有権移転登記（登記原因譲渡担保） 　　譲渡担保とは、借金などの担保として土地などの財産を債権 　　者に移転することをいう。返済できなかった場合は、債権者 　　がその所有権を完全に所有する。 　　注意しなければならないのは、登記原因が譲渡担保の所有権 　　移転登記場合は真の所有者がわからないということである。 １１・差押さえを受けたとき 　　　⇒処分制限の登記（担保権の実行としての差押え、競売開 　　　始決定による差押え、仮差押え、仮処分、滞納処分による 　　　差押え）ある場合は、処分が禁じられた不動産ので注意を 　　　要することは言うまでもない。 １２・会社が合併したとき 　　⇒被合併会社の不動産は存続会社に所有権移転をする。存続 　　会社の不動産については、所有権移転ではなく、商号や本店 　　所在地が変更になった場合は変更登記をすればよい。なお、 　　新設合併の場合は必ず所有権移転登記をする。　 １３・会社の出資に不動産をあてたとき 　　⇒出資した会社に対し書有権の移転登記（登記原因現物出 　　　資）をする。 　　　＊現物出資⇒金銭に代わって、不動産などを出資するこ 　　　　と。 １４・町内会の代表者が変更になった場合 　　　町内会などの任意団体が所有している不動産などについて 　　　は、町内会の代表者が変更になる場合は、「委任の終了を 　　　原因として）旧代表者から新代表者に所有権の移転登 　　　記をする。 １５・所有者や抵当権者の氏名や住所が変更になった場合 　　　⇒所有権（抵当権）登記名義人変更登記をする。 　　これで、甲区については終了ということになる。次回からは 　　乙区である。