行政書士と内容証明郵便１１ー１

行政書士と内容証明郵便⑪ー１

①抵当権の実行

不動産を担保にとるには、抵当権を設定するのが一般的である。

抵当権とは、債務者が債務を返済しないときには、債権者（抵当権者）が抵当権を設定した不動産を裁判所に申し立、裁判所がその抵当権を売却し、売却代金のうちから抵当権者が他の者より優先的に弁済を受ける権利である。

抵当不動産の所有者は競売されるまでは自由に使用できる。別の抵当権をつけることもできる。抵当権をつけた後、売却することもできる。抵当権の実行の通知は不要である。

②抵当権消滅請求

抵当権のついた不動産を買って、所有権を取得した者は、抵当権者が抵当権を実行して競売による差押えの効力発生するまで、相当の金額を提供して抵当権の消滅を請求できる。（抵当権消滅請求）、抵当権消滅請求に対し、必ずしも応じる必要はない。それを拒否したときは、競売の申し立をしなければならない。

第三者が抵当権消滅請求をするためには、登記をしている債権者に書面を送らなければならない。書面の内容は

・取得の原因、年月日、譲渡人および取得者の氏名、住所、抵当不動産の性質、所在、代価、その他取得者の負担

・抵当不動産の登記事項証明書

・債権者が２カ月以内に抵当権を実行して競売の申し立てをしなかったときは、第三取得者は、代価、とくに指定した金額を債権の順位に従って弁済または供託をする旨を記載した書類

記載した通知を、登記をしたすべての抵当権者に対して通知しなければならない。１一人でも通知していないと、抵当権消滅請求の効力は生じない。数個の抵当不動産につき抵当権消滅請求をするときは、各不動産ごとに金額（買受金額か第三取得者が決めた

金額）抵当権者は抵当権抹消の通達を受けた後、２カ月以に抵当権を実行して競売の申し立てをしないときは、第三者が提供を認めたものとされてしまう。そのうえで、第三者が提供した金額を弁済または供託すると、抵当権は消滅する。

③競売（抵当権消滅請求に対する対抗手段）をする場合

　抵当権者の対抗手段であるが、通常の競売の申し立てすればよい。

④仮登記担保権を実行する場合

　仮登記担保契約とは、将来債務者がお金を返さない場合のことを考えて、債務者または第三者が提供する不動産に所有権移転　の仮登記をつけておき、将来弁済期がきても借金のかたがわり

　としてその不動産の所有権を取ってしまうということである。

仮登記担保権の実行手続きであるが

　債務者に対して、代物弁済の予約の意思表示をする。⇒債務者　に対して仮登記担保権実行の

　通知⇒債務者が２カ月以内に返済　すれば、不動産を債権者に取られないで済む。⇒２カ月が経

　過　したときは、その時点での債権額と不動産の価格を比べて、不　動産の価格が債権の額を上

　回っているときには、債権者は債務　者に差額を清算金として支払わなくてはならない。債権者が

　清　算金を支払うのと引き換えに所有権移転登記がなされる。仮担　保権より後順位の抵当権者

　は清算金の支払いがなされるまでの　間に清算金を差し押さえることができ、差し押さえると、登

　記　の順序に従って清算金は支払われる。

　・仮登記担保権の実行通知には、実行通知が相手方に到達した　日から２カ月を経過した時点の

　土地見積価格ならびに、その　　時点での債権額（元本・利息・遅延損害金）や債務者が負担　　　　すべき費用で債権者が代わって負担したものをの額をはっきり書かなければならない。

　・仮担保権実行通知が相手の到着後に遅滞なく、抵当権者、仮担保権者、先取特権者、質権者、所有権取得者に、実行通知　　をしたこと、その通知が債務者に到達した日、債務者に通知　した事項を通知しなければならない。